Энергетический сертификат квартиры — документ, в котором подробно расписано, какой уровень энергоэффективности у квартиры, где есть проблемные места и как улучшить эту энергоэффективность. Чем выше уровень энергоэффективности, тем лучше квартира сохраняет температуру и не меняется ею с окружающей средой. Всё просто: не теряет тепло в течение зимы и не пропускает холод внутрь и, соответственно, не теряет прохладу летом и не пропускает лишнюю жару внутрь.

Цифры в сертификате складываются из эффективности нагревания квартиры, охлаждения квартиры и нагрева воды. Есть целевое значение, относительно которого фактическое значение выражается в процентах. Сумма даёт попадание в одну из 6 категорий — от A до F

Все энергетические сертификаты имеют буквы от А до F: от самого классного к самому худшему. Это похоже на те буквы, которые мы встречаем на стиральных машинках и холодильниках. Зная уже только одну эту букву, мы можем понять, насколько в этой квартире будет тепло зимой и более-менее комфортно летом. В целом я бы рекомендовала рассматривать квартиры с сертификатами В, С и с натяжкой D. К сожалению, A в Португалии — это такой радужный единорог, которого не существует. Если видите в объявлении сертификат A, то, вероятно, это или ошибка, или обман.

Если у вас квартира будет с сертификатом B, то это значит, что зимой вы даже сможете ходить по дому в каких-нибудь длинных спортивных штанах, но хотя бы в футболке, а не в свитере. То есть квартира быстро не остынет после того, как вы её нагреете, например, до 22º—23°, такая более-менее комфортная температура.

C сертификатом С — чуть-чуть прохладнее. Вот вы нагрели квартиру, например, зимой, просыпаетесь утром — в комнате достаточно прохладно, где-то 20°. Это, в принципе, не смертельно, но, конечно, понадобятся тёплые уютные пижамы и носочки, чтобы было возможно вылезти из-под одеяла поутру. А вот в случае с сертификатами D может и замёрзнуть нос, когда вы утром просыпаетесь, а квартира сильно остыла.

Если вы нашли прямо очень хорошее предложение, то арендовать квартиру с сертификатом D можно тоже, но надо понимать, что вы в любом случае будете пользоваться обогревателями, тёплой одеждой и пледами.

Даже если у вас квартира с низким сертификатом, это не смертельно, потому что надо попросить сам сертификат и в этом отчёте посмотреть, через что именно у вас теряется энергия.

В сертификате указывают энергопотери зимой (слева) и летом (справа). Можно уже придумывать стратегию — как использовать квартиру, чтобы было более комфортно

Если вы, например, увидите, что потеря энергии идёт через окна, то вы сможете повесить шторы и, таким образом, сохранить температуру. Ещё обязательно закрывать маркизы (такие внешние жалюзи на окнах, по-португальски эштóреш) — перед сном, чтобы не терять тепло, которое вы получили в течение дня. А в течение дня, наоборот, надо открывать жалюзи и шторы, чтобы через окна нагревать квартиру с помощью солнца. Если, например у вас теплопотери идут через пол, то обязательно надо купить ковёр на пол, чтобы у вас теплопотери минимизировались.

Таким образом, чем ниже сертификат, тем больше у вас будет затраты на электричество на обогрев квартиры, потому что придётся постоянно поддерживать комфортную температуру дома. Лучше, если в квартире есть кондиционер, чем обычный обогреватель, потому что кондиционеры более энергоэффективны. С точки зрения затрат электричества дешевле нагреть квартиру с помощью кондиционера, если у него есть функция работы на тепло. Если кондиционера нет, а в энергетическом сертификате указано, что установка кондиционера значимо улучшит энергоэффективность, то можно попробовать договориться с лендлордом о его установке.

Например, в этом сертификате сказано, что установка кондиционера (пункт 3) с функцией нагрева сразу поднимет уровень энергоэффективности квартиры до C (сейчас — F). На месте покупателя или арендатора я бы обязательно этим заморочилась: примерные затраты — 2500 евро, а экономия — до 560 евро в год. Отобьётся за 4,5 года :)

Другие лайфхаки и полезные штуки для понаехавших в Лиссабон и окрестности — в телеграм-канале https://t.me/lisbon_re: подписывайтесь и заходите в чат!

Мои уже гораздо более послушные котики: Пицца и Лайк

Сегодня я вам расскажу об уникальном методе менеджмента, основанном на психофизиологии людей и котов. Благодаря ему я получаю их желаемое поведение бесплатно, без смс, регистрации, боли и унижений. Впервые об этом методе я услышала в 2011 году в Уфе от моего коллеги по 2ГИС Максима Бускина. Впоследствии я на практике многократно проверяла: он отлично работает (в смысле метод, хотя Максим наверняка тоже).

Хвалить — не перехвалить

Суть подхода — в похвале. Важно всякий раз хвалить сотрудника (или кота), когда он что-то сделал правильно, и не хвалить — не ругать, но молчать, — когда сделал неправильно. Суть в том, что поощрения никогда не бывает много. Перехвалить невозможно. Я обожаю хвалить свою команду: это очень приятно — замечать, когда человек сделал что-то хорошо, и сразу же, вслух, публично сообщать ему об этом. В карантине сложнее, но в целом сгодится похвала в чатиках. Хвалить всегда отлично публично, но и наедине — тоже сойдёт.

Ради эксперимента можно попробовать записывать все похвалы, которые вы выдали члену команды в течение дня. Посмотрите, сколько набралось за неделю? Обычно мало. Не мало — это хотя бы 4 раза в день. Да, каждого сотрудника. Ну, вы поняли, обычно мало.

В России не принято хвалить

Да, это так: в постсоветском культурном коде хвалить людей не принято. Простой гуглопоиск выдаёт пачку поговорок, которые напоминают, что хвалить людей плохо:

• Доброе дело само себя хвалит.
• Из похвал шубы не сошьёшь.
• Лучше умная хула, чем дурацкая хвала.
• Иная похвала стоит брани.
• Похвала в глаза хуже пощёчины.
• В хвалёной капусте много гнилых кочней.
• Не хвали в очи, не брани за глаза.

Короче, это всё чушь.

Не знаю, почему так, «бог терпел и нам велел», «Россия для грустных» или ещё что, но факт остаётся фактом: то, что мы не умеем хвалить, — не наша вина, это наша беда. К счастью, лечится это дело просто, «методом еврейской мамы». Представляем, шо ви таки еврейская мама, а ваш сотрудник (или кот) — это ваш гениальный ребёнок. Всё, дальше несложно: сделал он хорошо — «Какой ты молодец, как хорошо сделал (подставить нужное)».

(Если кот нассал не там — нет смысла его ругать, сделайте ему чистый лоток. Если там — какой молодец!
כל הכבוד!)

Почему это работает

Какие-то умные исследования рассказывают, что когда человека хвалят, у него в организме вырабатывается серотонин. Это нейромедиатор, который помогает нам ощущать удовольствие. А потом, когда такие ситуации происходят чаще, то человек неосознанно «научается» предвкушать похвалу: вот сейчас он сделает хорошо — его похвалят. В момент предвкушения в организме повышается уровень дофамина — другого нейромедиатора удовольствия. Таким образом у человека формируется «похвалозависимость», и он с бóльшим удовольствием готовится делать хорошо, делает и получает похвалу. В итоге сплошной профит: и человеку приятно, и вам хорошо, всё классно сделано.

Как хвалить

Конечно, как еврейская мама. Вот хорошо собрал дизайнер макет — отлично, хвалите: «ты отлично собрал макет!». Менеджер хорошо подготовил файлы на гугл-драйве для клиента — «ты отлично организовала все папки, прям одно удовольствие такую задачу отдавать клиенту». Отдельный кайф — добавить простое человеческое «спасибо». Потому что мы не только хвалить, мы вообще-то и благодарить не особо умеем, что уж там. Ну ничего, это тоже дело практики.

Как хвалить котов

Ровно так же. Прибежал, когда позвали? Молодец! Даёт гладить пузико и не впивается когтями? Какая ласковая киса, какая умница! Покакал и закопал какашки в лотке? Ну молодчина просто, какой аккуратный котичка! Вытер попу после туалета об пол? (Молча вытираем пол.)

Шутки шутками, но даже моя полудикая младшая кошка Пицца стала гораздо контактнее и ласковее, когда я стала её как можно больше хвалить и рассказывать ей, какая она умничка, ласковая кошка и вообще пупуся.

Почему не надо ругать

Это демотивирует. Обычно люди делают что-то из лучших побуждений и настолько «хорошо», как это представляют себе. Иногда проблема просто в плохо поставленной задаче. Иногда в том, что тот, кто ставил задачу, не убедился, что член команды понял, чего именно от него ждут. Иногда просто трудный день. Иногда личные проблемы. Причин — множество, но осознанное говно творят в единичных случаях. Поэтому, когда человек сделал что-то, а у него не вышло хорошо, он и так расстроен. А тут ещё вы орёте. Жесть.

Хвалить, пожалуй, не за что. Поэтому молча вытираем пол (или даём тряпку сотруднику — помогаем исправить косяки). Ждём, когда сделает лучше, и уж тогда кааааак похвалим!

Отсутствие похвалы на самом деле тоже отлично работает, если ваши подопечные привыкли делать хорошо и получать за это поощрение. Когда похвалы нет, уверяю вас, даже самый бестолковый котик поймёт, что что-то не так. Он-то привык к другому. Значит, пусть и ведёт себя по-другому.

Профит

Мотивированная команда, улучшение результатов, себе приятно, послушные котики. Такой кайф.

Вот посмотрите: вы дочитали до конца такой длинный пост, это же круто! Спасибо, для меня это важно. Если что — пишите вопросы в фейсбуке.

Допустим, у вас строящийся дом, CRM в стадии «почти допилили» и две таблички с данными о клиентах. Одна из них — выгрузка из CRM с данными о тех клиентах, которые к вам приходили на стройку и в офис продаж. Как несложно догадаться, заполняют её менеджеры и колцентр, поэтому телефоны — вразнобой: с +7 и 8, с пробелами, дефисами и без них. Вторая табличка — выгрузка из колтрекинга с номерами клиентов, кто вам звонил, и рекламными каналами, каждый со своей UTM.

Чтобы понять, какие рекламные каналы помогают не только выполнять KPI по звонкам, но и приводят к визитам и сделкам, надо «склеить» данные двух табличек. Как именно — в статье Витали Бахвалова: «Как склеить выгрузку из колтрекинга с данными о визитах».

Несколько важных замечаний:

1. Метод работает для большого количества данных. Когда у вас 50 звоноков, можно склеить данные и ручками.
2. Сначала вы приводите номера телефонов к одинаковому виду, причём такому, который используется в колтрекинге. Это нужно, чтобы номера из CRM совпадали по маске с номерами в колтрекинге.
3. Метод работает только в гугл-табличках, а в экселе — нет, потому что использует формулу регулярных выражений, которая работает только в гугл-табличках.
4. Вторая часть метода — про объединение столбцов — нужна, потому что у некоторых клиентов бывает больше одного номера телефона. Тогда второй, третий и далее номера переносятся в колонку с первыми телефонами, а программа им присвоит такое же имя, какое было у первого номера.

Подписывайтесь в Телеграме на канал «Биодинамическая редакция», чтобы не пропустить статьи о недвижке и маркетинге в ней.

Нормально делай — нормально зазвонит (народная примета — прим. ред.).

Если вы московский или питерский застройщик, то наверняка размещаете рекламу на тематических площадках, в Яндекс-недвижимости и на Циане, закупаете имиджевую рекламу в медиа, покупаете лидгены, размещаете контекстную рекламу и рекламу в соцсетях. Почти все эти каналы приводят вам на сайт трафик, которому вы как продвинутый застройщик показываете с помощью колтрекинга разные номера телефонов. И каждую неделю считаете звоночки по каждой рекламе. А ЕСЛИ ОНИ НЕ ЗВОНЯТ?!?!

Я расскажу о методе, который поможет вам оценить глубину ужаса, в который вы должны впадать при оценке динамики звонков. Метод подходит для контекстной рекламы, потому что это канал с достаточно чистым трафиком, который легко оценивать. В отдельном посте я расскажу, как применить похожую математику для агрегаторов: Циана и Яндекс-недвижимости. Статья большая, потому что тема сложная.

Собираем данные по своему ЖК

Что понадобится:

• гугл-таблица,
• хотя бы четыре недели данных,
• визиты из Яндекс-метрики по брендовой рекламе,
• визиты по небрендовой рекламе,
• звонки из колтрекинга по брендовой рекламе,
• звонки по небрендовой.

Сразу предупрежу, пока вы там считаете. Если у вас реклама в Директе, Эдвордсе и Майтаргете, то можно складывать небрендовый трафик вместе. Можно и по отдельности, но у вас данных наверняка мало, если вы не ПИК и не Самолёт. Единственное что — посчитайте отдельно от контекста брендовый трафик, причём не добавляйте в него брендовый трафик с РСЯ и КМС. Бренд должен быть чистенький: только из поиска. Поиск по бренду в Гугле и поиск по бренду в Яндексе можете сложить. Для звонков — та же логика.

ЖК «Дизлайково». Иллюстрация: Миша Голев

Вот, допустим, у нас есть ЖК «Дизлайково». А вот данные по визитам из Яндекс-метрики за последние 4 недели:

Визиты на сайт, за 22.10 — 18.11

Считаем отдельно бренд и небренд:

Визиты на сайт за 4 недели

Посчитаем среднее количество визитов в неделю:

Среднее количество визитов за 1 неделю

Аналогично разберёмся со звонками из колтрекинга, сложим звонки за 4 недели:

Количество звонков

Считаем конверсии

Если у нас есть звонки и есть трафик, ничто не мешает посчитать конверсию визитов в звонки. Для этого разделим звонки за 4 недели на визиты за 4 недели и выразим частное в процентах:

Конверсия визитов в звонки

А теперь самое интересное. С точки зрения теории вероятности наша конверсия — это вероятность события. То есть — ответ на вопрос «С какой вероятностью у нас визит превратится в звонок?». Зная эту вероятность, мы можем посчитать среднее число появления звонка — то есть сколько в среднем получится звонков из этого трафика. Для этого умножим конверсию на количество звонков в неделю:

Среднее число появления звонка

Это знаете, как с монеткой: если у неё орёл и решка — то есть 2 стороны, — то у нас для каждой стороны вероятность — 50%. Если мы 10 раз подбросим монетку, то по идее 5 раз должен выпасть орёл: потому что мы 10 умножили на 50% и получили 5. Но на деле так не бывает. И так же не всегда ваши 7250 визитов по небренду превратятся в 33 звонка. Как быть?

Оцениваем звонки правильно

Существует сложная многоэтажная формула Пуассона, которую можно применить для оценки звонков. К счастью, в экселе и гугл-таблицах она есть, и с её помощью я строю таблицу вероятности. Это я как будто бы говорю:

«Эй, сложная автоформула, вот тебе моя конверсия, мои средние числа звонка и мой мотоцикл трафик. А ну-ка посчитай, какова вероятность, что я из этого трафика получу 5 звонков? а 6? а 7? А посчитай для всех вариантов от 0 до 100».

И вот она считает для каждого случая вероятность. Получается таблица вероятности.

Эту таблицу я использую так: во-первых, оцениваю итоги недели. Вот у меня за неделю было 16 звонков по бренду, а на прошлой неделе — 23. Это падение на 30% или нормальное отклонение?

По таблице получается, что вероятность получить именно 16 звонков — 3%. Вероятности можно складывать — от самых больших в сторону уменьшения. С вероятностью 95% (это сумма отдельных вероятностей) при такой конверсии и таком недельном трафике я должна получать от 14 до 32 звонков по бренду.

Во-вторых, показываю данные клиенту, когда он переживает за падение в 30%. Математика помогает посчитать, нормально или нет наше количество звонков с нашими конверсиями и при нашем трафике.

Применяем у себя

График, который получился из таблицы вероятностей, показывает нормальное распределение вероятностей. Нормальное — не потому что такое чёткое и вообще свой пацан, а это просто математический термин (не гуглите его, если вы гуманитарий). По графику удобно смотреть, какое количество звонков у нас наиболее вероятно, и сколько их может быть плюс-минус.

Чтобы посчитать так свою таблицу вероятностей, сделайте для себя копию моей гугл-таблицы и впишите в неё свои данные: звонки и визиты. Если график уедет вправо, поменяйте диапазон, по которому строится график.

Подписывайтесь в Телеграме на канал «Биодинамическая редакция», чтобы не пропустить статьи о недвижке и маркетинге в ней.

См. также:

• Часть 1. Дом, который построит Джек. Современное прочтение
• Виталий Бахвалов. Упражняемся с формулой Пуассона в медиапланировании
• Виталий Бахвалов. Cтатистическая достоверность для застройщиков